부동산에서 제2종근린생활이라는것도 설명해주고 전입신고랑 최우선변제도 다 가능하다고해서 어제 집주인 계좌로 50만원 보내서 가계약을했는데 오늘 제2종근린생활이 애초에 주거불법이라는걸 알았고 연말정산때 월세 세액공제 못받을수있다는걸 알았습니다. 이런경우 고지의무를 제대로 안지킨거라는데 가계약 해지하고 50만원 돌려받을수있을까요?
❓ 질문 요약
제2종근린생활시설(기원)인 건물에 대해 부동산에서 주거가능, 전입신고 및 최우선변제 가능하다고 안내받아 50만원을 가계약금으로 보냈는데,
나중에 보니 주거용으로 불법이며 월세 세액공제도 안된다고 합니다.
이 경우 부동산의 고지의무 위반으로 가계약 해지 후 가계약금을 돌려받을 수 있을까요?
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✅ 핵심 포인트
1. 중요사항 고지의무(부동산 중개업법) 위반 가능성
• 주거 불법 용도(제2종근린생활시설)를 주거 가능하다고 안내했다면 고지의무를 위반했을 가능성이 큼.
2. 가계약 해지 사유로 주장 가능
• 본 계약 전이라면 “계약의 중요한 내용에 착오가 있거나 중개업자가 고지의무를 위반”한 경우 해지 및 가계약금 반환을 요구할 수 있음.
3. 가계약금 반환 요구 절차
• 문자 등으로 ‘계약 해지’ 의사 표시하고, 가계약금 반환을 요구 → 불응 시 내용증명 발송.
4. 세액공제 문제도 계약상 중요한 사항
• 주거용으로 세액공제 받을 수 있다는 기대를 했는데 실제 불가능하면 계약상 중대한 사정 변경 사유로 해지 주장 가능.
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상세 설명
1️⃣ 제2종근린생활시설(기원) 문제
• ‘기원’은 원래 종교·수양 목적으로 등록된 건물로, 주택(주거)으로 사용하면 불법용도변경에 해당할 수 있습니다.
• 따라서 전입신고나 최우선변제 권리는 가능할 수 있어도(형식적으로만), 실제 주거용으로 불법이고, 세액공제(주택임차차입금 공제, 월세세액공제)에서 제외될 가능성이 큽니다.
2️⃣ 부동산의 설명의무 및 고지의무
• 공인중개사는 중개대상물의 권리관계·용도·제한사항 등을 성실히 설명할 의무가 있습니다.
• 만약 ‘주거가 불법’임에도 ‘전혀 문제없다’고 안내했다면, 중요한 사항을 고지하지 않은 것이 되어 책임을 물을 수 있습니다.
3️⃣ 가계약 해지 및 가계약금 반환
• 본 계약 전 단계(가계약 상태)이므로, 중요한 사실을 잘못 안내받았다면 계약을 해지하고 가계약금 반환을 요구할 수 있습니다.
• 부동산 또는 임대인이 반환을 거부하면 내용증명을 보내 ‘중요 사실에 대한 고지의무 위반에 따른 계약 해지’를 통보하면 됩니다.
4️⃣ 추가 참고
• 실무적으로도 제2종근린생활시설을 주거로 사용하다가 불법용도변경으로 단속되거나, 추후 월세 세액공제에서 제외돼 문제가 발생하는 사례가 많습니다.
• 때문에 이미 본계약을 하지 않았다면 가계약 단계에서 철회하는 것이 훨씬 안전합니다.
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참고 링크
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