거주지는 창원이구요.7년전에 25년된 구축아파트를 9천2백에 구입했습니다. 제 명의 의 부동산은 없지만 사정이있어 동생명의로 구입해서 제가 살고있습니다.동생네는 제부 명의 의 아파트가 이미 있어1가구 2주택이 됐습니다그동안 재산세는 제가 내고 있었지만 동생에게 여러모로 부담을 주는것같아 제 명의로돌리려고 하는데요 동생과 매도매수를 해야하는지...?명의 이전시 세금 적게 부과되는 방법 좀 알려주세요. 예상되는 세금액도 알려주심 감사하겠습니다.
1. 현재 상황 요약
창원에 위치한 구축 아파트, 약 7년 전 매입가 9천2백만원
현재 명의: 동생
실사용자: 질문자 본인
동생은 배우자 명의의 아파트가 있어 1가구 2주택 상태
질문자 명의 부동산은 없음 → 무주택자
2. 명의이전 방법 및 세금 비교
1) 증여 방식
세금: 증여세 (수증자 기준) + 취득세 (수증자 기준)
증여세는 시가 기준 공제 후 과세, 공제액은 10년간 5천만원(형제자매 간)
시가가 약 1억원이라고 가정하면,
증여재산: 1억
공제: 5천만원
과세표준: 5천만원
증여세 약 870만원 내외 (공제 후 세율 적용)
취득세 약 350만원대 예상)
→ 총 세금 약 1,200만원 이상 예상
2) 매매 방식
실거래가로 거래해야 함 (편법 인정 시 증여세 추징 가능)
본인이 사는 집이라 하더라도, 형제 간 매매는 특수관계 거래로 철저히 확인됨
매매가 기준으로 양도소득세는 동생이 납부, 취득세는 본인이 납부
동생은 1가구 2주택자이므로 양도차익이 있으면 양도세 과세 대상 단, 구입가와 시세 차이가 작으면 세금은 적을 수 있음
→ 예: 7년 전 9천2백 → 현재 매매가 1억
양도차익: 약 800만원
보유기간, 필요경비 감안하면 양도세 거의 없거나 소액 가능성
본인 취득세는 약 1% (1억 기준 100만원 내외)
→ 총 세금은 증여보다 저렴할 수 있으나, 형식상 매매가 제대로 이루어져야 함
3. 가장 유리한 방법은?
세금만 보면 매매가 유리, 다만 형제 간 매매는 국세청이 편법 증여로 볼 수 있어, 실제 돈 거래가 있었는지, 이전에 거주한 정황, 세금 신고 여부 등을 꼼꼼히 검토함
4. 조언
가능한 경우 실제 자금이 오가는 매매 형식을 갖추는 것이 좋습니다.
매매계약서 작성, 대금 송금내역, 통장 이체 증빙 등 모두 남겨두는 것이 중요합니다.
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