양도소득세 부과제척기간 문의 2011년 아파트 분양권을 프리미엄 1천만원을 주고 샀는데 매도자께서 실거래 신고가에

《국세기본법》第26-3조 및 《소득세법》 제120조의 양도소득세 부과 제척기간 규정과 실제 세무 처리 사례를 종합하면, 다음과 같이 답변드립니다. 현재 시점(2025년)에서 프리미엄 1,000만 원을 취득가액에 포함해 신고하는 것은 법적으로 가능하며, 과거 매도자나 귀하에게 직접적인 불이익이 발생하지 않습니다. 다만 세부적인 주의사항이 존재하니 단계별로 설명드립니다.

1. 양도소득세 부과 제척기간 확인

• 법정 제척기간:

• 양도소득세의 부과 제척기간은 원칙적으로 10년입니다(《국세기본법》 제26-3조).

• 기산점: 세금 납부의무 발생일(양도소득 신고 기한 종료일)로부터 계산합니다.

• → 2011년 분양권 취득 시 신고 기한은 2012년 5월이므로, 2022년 5월 이후 제척기간 만료됩니다.

• 예외 적용 불가:

• 고의 탈세 또는 5억 원 이상의 체납액이 아닌 경우, 제척기간 연장되지 않음.

⚖️ 2. 프리미엄 1,000만 원 취득가액 포함 신고 가능성

(1) 법적 허용 조건

(2) 매도자 영향

• 매도자 책임 소멸:

• 제척기간 만료로 매도자의 당시 소득세 체납 의무도 소멸합니다.

• 단, 매도자가 고의성 탈세로 적발된 경우, 형사처벌은 별도이나 2025년 현재 시점에선 사실상 불가능.

⚠️ 3. 신고 시 필수 증빙 및 리스크 관리

증거 제출 필수 자료

1. 거래 증빙:

• 2011년 실제 1,000만 원 지급 증거 (예: 계좌이체 내역, 매도자 영수증, 차용증).

• ※ 구두 계약만으로는 인정 불가 → 은행 거래 기록 등 객관적 증거 필요.

1. 시가 비교 자료:

• 2011년 동일 단지 분양권 시장 평균가 리포트 (부동산중개사협회 발급).

추가 리스크 방지 전략

• 사전 심사 요청:

• 관할 세무서에 "취득가액 사전 확인 신청서" 제출 → 세무 당국의 공식 확인서 확보.

• 세무사 검증:

• 취득가액 산정 과정을 세무사 확인 보고서로 첨부 → 신고 신뢰도 향상.

4. 2025년 양도소득세 계산 예시

• 가정 조건:

• 취득가액: 공시가격 3억 원 + 프리미엄 1,000만 원 = 3.1억 원

• 양도가액: 6억 원 (2025년 현재 시장가)

• 세금 계산:

양도차익 = 6억 원 - 3.1억 원 = 2.9억 원 양도소득세 = (2.9억 원 - 기본공제 250만 원) × 20% ≈ **5,750만 원**

• ※ 프리미엄 미포장 시: 세액 6,000만 원 → 250만 원 절약 효과.

✅ 5. 실행 권장 절차

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